Exclusieve woningmarkt in Buenos Aires
Na de crisis van 2001 groeide de Argentijnse economie als kool. Maar in Buenos Aires breidden de sloppenwijken flink uit. Hoewel de bouwsector floreerde, werd de drempel tot de formele woningmarkt steeds hoger. Nu is het land opnieuw in een crisis beland en de gemiddelde Argentijn kan een eigen woning op zijn buik schrijven. Nu is het opnieuw crisis: de gemiddelde Argentijn kan een eigen woning wel op zijn buik schrijven.
De data 19 en 20 december hebben voor porteños (inwoners van Buenos Aires) nog altijd een speciale betekenis. In 2001 bereikte de crisis op deze twee dagen van massale protesten en harde repressie haar dieptepunt. De schijnbaar voorspoedige jaren '90 waren definitief voorbij. Het land was praktisch bankroet en de Argentijnen raakten veel van hun spaargeld en pensioen kwijt. Ook vastgoed- en grondprijzen kelderden. In het volgende decennium groeiden industrie, werkgelegenheid en koopkracht. Bovendien nam de woningbouw, de commerciële én de sociale, een grote vlucht. Maar ook het aantal gedwongen uitzettingen steeg en de sloppenwijken verdubbelden in omvang.
De drempel tot de formele woningmarkt werd ieder jaar een beetje hoger. Dat had alles te maken met de grondmarkt, waar investeerders speculeerden op een snel herstel. Het werd een selffulfilling prophecy: de grondprijzen stegen in recordtempo. Vastgoedontwikkelaars richtten zich daarom op de meest welvarende - en rendabele - doelgroep. Dit resulteerde in vele luxe woontorens en gated communities, terwijl het tekort aan betaalbare woningen alsmaar groter werd. Nu, 13 jaar later, bevindt Argentinië zich opnieuw in een recessie, met enorme schulden, hoge inflatie (40 procent), stilstand in de bouwsector, ontslagrondes en koopkrachtdaling. Zelfs het afgelopen decennium, waarin de economie groeide, verslechterde de toegang tot stedelijke huisvesting, zo toont ons onderzoek aan. Wat is er aan de hand is met de grond- en woningmarkt van Buenos Aires?
De zelfgebouwde huizen van Villa 31, een sloppenwijk (circa vijftigduizend inwoners) in het centrum van Buenos Aires, worden door een treinspoor gescheiden van de hoogbouw in de chique wijk Recoleta.
Foto REMI LEHMANN
Wonderlijke woningmarkt
Enkele simpele statistieken bieden inzicht in de huisvestingsproblematiek van de Argentijnse hoofdstad. Allereerst is er de scheve verdeling in nieuwbouw: van iedere tien vergunningen verleend tussen 2003 en 2013 waren er drie voor 'zeer luxe' woningen. Evenveel als voor de categorie 'eenvoudig'. Naar welk type woning de meeste vraag bestaat, moge duidelijk zijn. Ten tweede is er een ongelijke verdeling naar wijken. In de afgelopen tien jaar werd bijna de helft van alle bouwvergunningen afgegeven in slechts zes van de in totaal 48 centrale stadswijken, alle zes met een bovengemiddeld welvarende bevolking. De concentratie is het sterkst in de populaire wijk Palermo, goed voor 13 procent van alle bouwvergunningen. Ten slotte de hoeveelheid onbewoonde huizen. Uit steekproefsgewijs onderzoek van het stadsbestuur blijkt een onbegrijpelijk aantal van 341 duizend wooneenheden (24 procent) in de centrale stad onbewoond. Dit zijn tweede woningen, pied-à-terres, of simpelweg leegstaande beleggingsobjecten. Tegelijkertijd leven ongeveer 116 duizend huishoudens in penibele omstandigheden.
Grondprijzen
De spelers op de vastgoed- en grondmarkt, die bepalend zijn voor de ruimtelijke ontwikkeling van Buenos Aires, richten zich op de meest welvarende sectoren en wijken. Dit leidt tot exponentieel stijgende grondprijzen en territoriale verschillen daartussen, met als gevolg een falende woningmarkt. De figuur toont de toename van de gemiddelde grondprijs per vierkante meter in de centrale stad tussen 2001 en 2013. De bedragen zijn vermeld in Amerikaanse dollars, omdat alle transacties in die munteenheid plaatsvinden. De grondprijs bereikt een dieptepunt van 193 Amerikaanse dollar per vierkante meter aan het einde van de crisis in juni 2002, waarna de prijs razendsnel stijgt. Zes jaar later is de waarde vervijfvoudigd tot 1000 Amerikaanse dollar per vierkante meter. Dan volgt een korte periode van geringe groei in 2008 en 2009 door de mondiale crisis, die slechts beperkt effect heeft op de Argentijnse economie doordat er weinig buitenlandse investeringen zijn. In 2010 vervolgt de grondwaarde zijn weg omhoog en nadert in juni 2012 de 1700 Amerikaanse dollar per vierkante meter. Daarna blijft de prijs stabiel vanwege overheidsmaatregelen om de aankoop van dollars te beperken, en vanwege de algehele economische teruggang.
Grondprijsontwikkeling Buenos Aires
Figuur MARK KAUW & LUIS BAER
De territoriale verschillen zijn al even veelzeggend. De stadsranden van Buenos Aires ontwikkelen zich organisch; uitbreidingen komen vaak zonder planning tot stand. Armlastige nieuwkomers en uit het centrum verdreven stedelingen nemen een stukje grond in op een afgelegen plek. Ondertussen wordt de bouwontwikkeling op centrale locaties bepaald door investeerders op zoek naar een gunstige kapitaalsbestemming. De enorme grondprijsverschillen tussen stadsdelen weerspiegelen deze logica.
Op toplocaties loopt de waarde in 2013 op tot meer dan 5000 US dollar per vierkante meter . Over de hele centrale stad bedraagt het gemiddelde 1700 US dollar per vierkante meter, terwijl in de eerste ring daaromheen 620 US dollar per vierkante meter wordt gevraagd. De meer perifere tweede en derde ring kennen nog lagere grondprijzen, respectievelijk 236 en 106 US dollar per vierkante meter .
Bekijken we het verschil tussen het (arme) zuiden en (rijke) noorden van de centrale stad, dan valt op dat de grondprijs vanaf 2003 relatief het hardst is gestegen in het zuidelijke deel (477 procent, tegenover 341 procent in het noorden). Hoewel eigenwoningbezitters in het zuiden kunnen profiteren doordat zij de grond onder hun woning in waarde zien stijgen, betekent het in de praktijk meer segregatie. Veel porteños worden namelijk verstoten uit voorheen goedkope gebieden.
Prijs tweekamerappartement en gemiddeld jaarinkomsten in Buenos Aires (2009-2013)
Een tweekamerappartement (45 vierkante meter) kostte in 2009 gemiddeld 80.727 US dollar, dat is 9,2 maal het gemiddeld jaarinkomen in US dollar. In 2013 kostte het 109.745 US dollar, dat is 13,2 maal het gemiddeld jaarinkomen in US dollar (niet-officiële koers).
BRONNEN: Adinco, Buscainmueble, Centrale Bank Argentinië, INDEC, Ministerie van Financiën.
Figuur MARK KAUW & LUIS BAER
De toegang tot huisvesting valt het best te illustreren door te becijferen hoeveel gemiddelde jaarinkomens een woning in Buenos Aires kost. Op die manier nemen we de twee belangrijkste factoren in ogenschouw: de huizenprijzen en de inkomens. De hypotheek als financieringsmiddel is hier niet relevant, omdat een gezonde hypotheekmarkt ontbreekt. De rente is simpelweg te hoog.
In 2013 sloot slechts 7 procent van de kopers een hypothecaire lening af. De tabel toont de ontwikkeling tussen 2009 en 2013 van inkomens en huizenprijzen, uitgaand van een veel voorkomend woningtype, een tweekamerappartement van 45 vierkante meter. In 2009 kostte zo'n woning in de typische middenklassewijk Caballito ruim 80.000 US dollar, vier jaar later was dat 110.000 USD. Weliswaar steeg het gemiddelde salaris in Argentijnse peso's in dezelfde periode eveneens sterk, toch waren er ten opzichte van 2009 vier extra jaarinkomens nodig voor het tweekamerappartement in Caballito. De reden is duidelijk: de enorme nominale inkomensgroei verhult de koopkrachtafname op de woningmarkt, waar de steeds duurdere dollar de norm is. Vastgoedontwikkelaars reageerden hierop met steeds kleinere wooneenheden. In een hippe en diverse wijk als Palermo is deze trend duidelijk waarneembaar. Bijna alle nieuwbouwprojecten van de laatste jaren zijn woontorens met studioís en kleine appartementen. Dat doet sterk denken aan de zelfdestructie van populaire, diverse wijken, die Jane Jacobs al beschreef in 1961. Er wordt enkel nog één type woning toegevoegd, in overeenstemming met de hoge grondprijzen, waardoor de diversiteit afneemt. En dat was nou juist de grote kracht van Palermo. Bovendien is het doorslaggevend voor de attractiviteit en competitiviteit van steden.
De twee luxe woontorens (186 meter en 137 meter) van Le Parc Figueroa Alcorta zijn gebouwd tussen 2006 en 2010, aan de dure Avenida del Libertador in Palermo.
Foto MARK KAUW
Meer huur
Huren is niet populair in Argentinië. Iedereen wil het liefst een eigen woning. In de jaren '90 had bijna 80 procent van de Argentijnen een eigen huis. Ter vergelijking: in Nederland was dat in 2000 ongeveer 50 procent. Door de moeilijkheden op de koopmarkt is het aandeel huurders in Argentinië gestegen tot boven de 30 procent. Anders dan de koopwoningen die steevast in dollars worden aangeboden, rekenen verhuurders met peso's. En dat scheelt. Want hoewel huurprijzen tussen 2009 en 2013 sterk stegen, nam het gemiddelde loon nog meer toe, waardoor de huurquote iets daalde. Dan nog is een porteño in Caballito gemiddeld 37 procent van zijn inkomen kwijt aan zijn huurappartement van 45 vierkante meter.
Een wooncompex in aanbouw in Palermo, met kleine studio's van 41 tot 49 vierkante meter.
Foto MARK KAUW
Diversiteit en competitiveteit
De ongereguleerde grondmarkt, de dominantie van investeerdersbelangen en de kapitaalmarkt in het vastgoed hebben het afgelopen decennium geresulteerd in een aanhoudende interesse in stedelijke grond, grotendeels los van de reële vraag naar huisvesting. De bijbehorende grondprijsontwikkeling is in de metropoolregio Buenos Aires bepalend voor de stedelijke structuur, het grondgebruik en de toegang tot huisvesting. De grondprijsstijgingen vertaalden zich het afgelopen decennium in steeds hogere woningprijzen, in absolute zin, maar ook gerelateerd aan het inkomen. De hoge woningbouwproductie sinds de crisis van 2001 heeft de toegang tot de formele woningmarkt niet verbeterd. In tegendeel, de segregatie is toegenomen, de diversiteit afgenomen en het aantal personen in penibele woonomstandigheden is verdubbeld. Wij denken dat de oplossing schuilt in het verbeteren van het gefragmenteerde overheidsbeleid. Er is een integraal grond- en huisvestingsbeleid nodig, dat de ongereguleerde markt beteugelt. Alleen zo is het mogelijk de territoriale segregatie en ongelijkheid te verkleinen en daarmee de diversiteit en competitiviteit van Buenos Aires te vergroten.
BRON:
Dit artikel is gebaseerd op het onderzoekspaper Het ontregelde functioneren van grondmarkten en toegang tot huisvesting in Buenos Aires tussen 2003 en 2013, dat Luis Baer en Mark Kauw namens de Universiteit van Buenos Aires schreven voor het geografiecongres in Salvador (Brazilië), september 2014.